Accesso ai servizi

Mercoledì, 12 Maggio 2021

IMU - Riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati



IMU - Riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati


L’articolo 1, comma 747, legge n. 160/2019, stabilisce che:

la base imponibile è ridotta del 50% nei seguenti casi:

  • a) (…);
  • b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Decreto del presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto previsto al periodo precedente.
    Ai fini dell'applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. 

La riduzione della base imponibile è stata disciplinata dall’articolo 7 del vigente Regolamento per l’applicazione dell’Imposta Municipale Propria – IMU, al quale si rimanda per le definizioni e le modalità di dettaglio.

Il contribuente tenuto al versamento dell’IMU, qualora ricorrano i requisiti previsti dalla suddetta norma e dal vigente Regolamento, può presentare all’Ufficio la dichiarazione sostitutiva (ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445), in due copie originali, attestante le condizioni che danno diritto all’applicazione della riduzione al 50% della base imponibile utilizzando l’apposito modello.

Qualora lo stato di inagibilità o inabitabilità del fabbricato, secondo la normativa ed il Regolamento vigenti, siano attestate da una dichiarazione di redatta da un tecnico abilitato, tale dichiarazione deve essere allegata, in originale, alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio presentata dal contribuente.

Stato di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo

Secondo l’articolo 7, comma 2, del Regolamento IMU vigente, l’attribuzione dello stato di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionalestrutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (art. 3, lettere a) e b), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380), bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia (art. 3, lettere c) e d), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380), ed ai sensi del vigente regolamento urbanistico edilizio comunale e delle leggi della Regione Emilia-Romagna vigenti in materia di classificazione degli interventi edilizi..

L’immobile, in ogni caso, non deve essere utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria e/o autorizzata.

L’agevolazione non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell’articolo 3, lettere c), d) ed f), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380, in quanto la relativa base imponibile va determinata con riferimento al valore dell’area edificabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato, come previsto dall’art. 1, comma 746, legge n. 160/2019.

Ai fini del riconoscimento della agevolazione, il contribuente presenta all’Ufficio IMU la dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, allegando eventuale documentazione comprovante lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo dell’immobile ovvero allegando la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità sottoscritta da un tecnico abilitato.

Nel caso di emissione di ordinanze sindacali che attestino condizioni di inagibilità o inabitabilità del fabbricato, l’agevolazione fiscale è ammessa solo nel caso siano rispettati i requisiti previsti dal Regolamento IMU vigente che devono, comunque, essere attestati attraverso la presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Successivamente il personale tecnico dell’Ufficio provvederà ad accertare la sussistenza dei requisiti anche attraverso sopralluogo che il proprietario si impegna ad autorizzare, pena la decadenza dell’eventuale beneficio.

Stanti le attuali condizioni di emergenza sanitaria legate all’epidemia Covid-19, il personale dell’Ufficio NON effettua sopralluoghi, pertanto, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 7, comma 4, ultimi due periodi del vigente Regolamento per l’applicazione dell’imposta municipale propria – IMU, il contrubuente dovrà attestare le condizioni di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo del fabbricato, secondo le specifiche condizioni stabilite dal Regolamento IMU, allegando alla dichiarazione apposita relazione tecnica redatta da tecnico abilitato.

Nel caso sia confermato il diritto all’agevolazione, esso avrà effetto dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Nell'ipotesi contraria, l'Ufficio provvederà ad emettere apposito provvedimento di diniego con effetto del mancato riconoscimento del diritto all'agevolazione e conseguente conguaglio fiscale.

La dichiarazione sostitutiva esplicherà i suoi effetti anche per le annualità successive fintantoché permarranno le condizioni di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo.

Il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l'agevolazione in questione comporterà l'obbligo di presentare la dichiarazione di variazione IMU con le modalità ed entro i termini previsti.

Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, catastalmente autonome e anche se con diversa destinazione, la riduzione è applicata alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili.

Nel caso in cui l’agevolazione sia confermata dall’Ufficio, la condizione di inagibilità o inabitabilità ha valenza esclusivamente fiscale, non comportando, quindi, la automatica decadenza di certificazioni di abitabilità/agibilità, o in altro modo definite, a suo tempo rilasciate dai competenti uffici tecnici comunali.

Durante il periodo di sussistenza delle condizioni che danno diritto all’agevolazione, per il calcolo dell’IMU si applica l’aliquota ordinaria salvo diverse indicazioni.

Per i fabbricati per i quali, in ambito di vigenza dell’imposta comunale sugli immobili (sino al 31/12/2011), il contribuente aveva provveduto a richiedere la riduzione d’imposta al 50% ai sensi dell’articolo 8, comma 1, D. Lgs. n. 504/1992, avendo correttamente adempiuto agli obblighi formali previsti (presentazione della Dichiarazione sostitutiva di atto notorio, presentazione della dichiarazione di variazione ICI al fine di comunicare lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo) e non avendo lo stesso contribuente ricevuto dall’Ufficio formale diniego all’applicazione della riduzione, viene mantenuta la possibilità di applicare l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile) anche ai fini IMU dal 01/01/2020 senza soluzione di continuità, sempreché i fabbricati continuino ad essere posseduti dallo stesso soggetto passivo d’imposta e soddisfino i requisiti qualificanti lo stato di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo come definiti dal vigente Regolamento IMU, in tal caso non è dovuta la dichiarazione ai fini IMU confermativa del possesso dei requisiti.

Per i fabbricati per i quali, in ambito di vigenza dell’IMU (dal 01/01/2012 al 31/12/2019), il contribuente aveva provveduto a richiedere la riduzione d’imposta al 50% ai sensi dell’articolo 13, comma 3, lettera b), D.L. n. 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 214/2011, e successive modifiche ed integrazioni, avendo correttamente adempiuto agli obblighi formali previsti (presentazione della Dichiarazione sostitutiva di atto notorio al fine di comunicare lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo) e non avendo lo stesso contribuente ricevuto dall’Ufficio formale diniego all’applicazione della riduzione, viene mantenuta la possibilità di applicare l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile) anche ai fini IMU senza soluzione di continuità dal 01/01/2020, sempreché i fabbricati continuino ad essere posseduti dallo stesso soggetto passivo e soddisfino i requisiti qualificanti lo stato di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo come definiti dal vigente Regolamento IMU, in tal caso non è dovuta la dichiarazione ai fini IMU confermativa del possesso dei requisiti.

Per le unità collabenti classificate catastalmente nella categoria F2, l’articolo 8 del vigente Regolamento IMU stabilisce che l’imposta è dovuta sulla base del valore dell’area edificabile.

Il valore imponibile delle unità collabenti dovrà essere determinato ai sensi dell’articolo 1, comma 746, legge n. 160/2019, anche tenendo conto delle possibilità di recupero del preesistente fabbricato stabilite dalle vigenti norme urbanistico-edilizie.

Qualora la richiesta di riduzione per inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo riguardi fabbricati che dal certificato catastale risultino rurali strumentali (art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 133/1994, e successive modifiche ed integrazioni) la condizione di non utilizzo rende incompatibile l'attributo della ruralità al fabbricato stesso, pertanto il soggetto che vanta diritti reali sull'immobile è tenuto, ai sensi del DM MEF 26/07/2012 e della Circolare n. 2/2012 dell'Agenzia del Territorio, alla presentazione dell'istanza o del Docfa semplificato, entro il termine di 30 giorni dall'evento, attraverso i quali si chiede la cancellazione dell'annotazione di ruralità ovvero la variazione di categoria catastale.
In caso di mancata presentazione dell'istanza o del Docfa semplificato, l'Ufficio attiverà le procedure previste dall'art. 1, commi 336-337, legge n. 311/2004.


Documenti allegati: